Na rynek patrzymy z dużą rezerwą

Z najnowszej edycji badania „To my. Polacy o nieruchomościach — I kwartał 2026” wynika, że przy ocenie rynku nieruchomości dominującym nastawieniem wśród Polaków pozostaje ostrożność — zarówno w ocenach sytuacji, jak i w decyzjach zakupowych. Co prawda, pierwsze miesiące roku przyniosły delikatne odbicie nastrojów na rynku nieruchomości, ale wciąż patrzymy na niego z dużą rezerwą. Jeszcze pod koniec roku pesymizm na rynku sięgał 71%, a dziś zdanie, że mało kogo stać na zakup domu czy mieszkania podziela 62% ankietowanych. Ten spadek może zatem sugerować poprawę postrzeganej dostępności mieszkań, jednak skala problemu pozostaje wyraźna.

Eksperci zwracają uwagę, że końcówka roku to czas bardziej krytycznych ocen sytuacji finansowej i stanu domowych budżetów. W takich warunkach koszty zakupu nieruchomości — zarówno wkładu własnego, jak i późniejszych rat — stają się szczególnie odczuwalne. W związku z tym warto porównać te dane rok do roku. W tym ujęciu bowiem widać poprawę — odsetek osób przekonanych, że niewielu stać na zakup mieszkania, spadł o 7 punktów procentowych w stosunku do I kwartału 2025 r. (z 69%). To sygnał, że presja nieco zelżała, choć wciąż pozostaje wysoka.

Kredyty nadal drogie, ale bardziej dostępne

Zauważalna jest także zmiana nastrojów w podejściu do finansowania zakupu nieruchomości. Polacy rzadziej niż rok temu twierdzą, że uzyskanie kredytu mieszkaniowego jest bardzo trudne. W I kwartale 2026 r. taką opinię wyraziło 42% badanych, podczas gdy rok wcześniej było to 50%. Ta poprawa wpisuje się w szersze dane rynkowe. W 2025 r. banki udzieliły 232 tys. kredytów hipotecznych, wobec 202 tys. w 2024 r.

Nie oznacza to jednak, że kredyty stały się łatwo dostępne. Wciąż kosztują dużo, a zdolność kredytowa wielu gospodarstw domowych pozostaje ograniczona. Ponadto na decyzję o zakupie wpływają także czynniki niezwiązane z finansami, takie jak obawy o stabilność zatrudnienia i pamięć o gwałtownych podwyżkach rat w ostatnich latach. W rezultacie lepsza dostępność kredytów nie prowadzi więc automatycznie do większej skłonności do zadłużania się.

Czy to dobry moment na zakup nieruchomości?

Tylko 26% respondentów jest zdania, że I kwartał 2026 r. sprzyja decyzjom o zakupie mieszkania. Oznacza to niewielki wzrost, bo to zaledwie 3% więcej niż rok temu. Jednocześnie aż 36% badanych ocenia obecny moment jako niekorzystny. Eksperci podkreślają, że ocena atrakcyjności zakupu nie zależy wyłącznie od cen nieruchomości czy warunków kredytowych. Istotne są także czynniki makroekonomiczne i społeczne, takie jak sytuacja gospodarcza, napięcia geopolityczne oraz ogólne poczucie bezpieczeństwa finansowego. Obecnie elementy te często ulegają dynamicznym zmianom, co dodatkowo zwiększa niepewność wśród Polaków. W rezultacie wielu potencjalnych nabywców przyjmuje strategię wait and see, tj. czekaj i obserwuj, odkładając decyzję do momentu większej stabilizacji.

Artykuł Zdaniem Polaków mieszkania nadal trudno dostępne pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Koniec z pobieraniem opłat

W wyniku nowelizacji przepisów zniesiona została podstawa prawna do pobierania opłat za dane z Rejestru Cen Nieruchomości. Tym samym wykreślono tabelę numer 12 z załącznika do ustawy, w której znajdowały się obowiązujące stawki. Po zmianach wspomniane dane mają być udostępniane bezpłatnie.  Konieczność nowelizacji ustawy argumentowano tym, że rejestr zawiera informacje ważne dla obywateli i całego rynku. Możliwość analizy cen pozwala podejmować świadome decyzje. Zainteresowani zakupem musieli dotąd płacić za pełny dostęp do danych.

Dzięki nowelizacji w dłuższym okresie zmiana powinna doprowadzić do ograniczenia manipulowania cenami i sprzyjać podejmowaniu racjonalnych decyzji. Bezpłatny dostęp do danych otwiera możliwość rozwoju nowych narzędzi informatycznych, a także usług analitycznych, które będą wykorzystywać dane z rejestru.

Jak będą udostępniane dane po wprowadzeniu zmian w przepisach?

Procedura udostępniania danych się nie zmieniła. W dalszym ciągu trzeba złożyć wniosek i obowiązują te same wzory dokumentów, co dotychczas. Jeśli chodzi o sytuację w najbliższych latach, RCN będzie źródłem szczegółowych mikrodanych wykorzystywanych do zaawansowanej analityki czy narzędzi predykcyjnych. Natomiast w planowanym portalu DOM mają się znaleźć zagregowane statystyki cen, łącznie ze średnimi i medianami.

Rejestr Cen Nieruchomości – jakie zawiera dane?

Rejestr Cen Nieruchomości zawiera dane o transakcjach nieruchomości na podstawie aktów notarialnych. Mowa o kwotach, które realnie zapłacono w ramach danej transakcji. Dane są udostępniane na wniosek, w formie dokumentów lub za pośrednictwem usług sieciowych – zgodnie z obowiązującymi przepisami. Znajdują się tam również rozbudowane dane dotyczące wycenianych nieruchomości. Rejestr nie obejmuje natomiast aktualnych wycen ani prognoz wartości nieruchomości.

 W rejestrze znajdują się następujące informacje:

• identyfikator transakcji (IdRCN),
• oznaczenie transakcji,
• oznaczenie aktu notarialnego,
• rodzaj transakcji,
• rodzaj rynku,
• strona sprzedająca i kupująca,
• cena brutto,
• wykaz nieruchomości, których dotyczy transakcja.

W wykazie wyróżniane są nieruchomości: gruntowe niezabudowane, gruntowe zabudowane, budynkowe i lokalowe. Natomiast w informacjach o nieruchomościach wykazywane są: rodzaj prawa będącego przedmiotem transakcji, udział w tym prawie, pole powierzchni ewidencyjnej nieruchomości gruntowej, cena nieruchomości brutto, kwota podatku VAT, a także wykaz działek, budynków lub lokali, które wchodzą w skład nieruchomości.

Artykuł Dane z Rejestru Cen Nieruchomości dostępne bezpłatnie pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Zamiast boomu umiarkowany wzrost

W 2026 roku agenci nieruchomości przewidują rosnące zainteresowanie zarówno większymi mieszkaniami, jak i kawalerkami. Z badania nastrojów na rynku nieruchomości przeprowadzonego na zlecenie portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że 61% pośredników spodziewa się wyższego popytu na duże mieszkania z rynku wtórnego w I kwartale 2026 r. w porównaniu z IV kwartałem 2025 r., a 54% prognozuje wzrost zainteresowania kawalerkami. Jednocześnie 37% ankietowanych uważa, że popyt na kawalerki nie zmieni się, 28% spodziewa się stabilizacji zainteresowania mieszkaniami ogółem w porównaniu z końcówką roku 2025. Spadku popytu na ten segment spodziewa się około 10% pytanych pośredników.

Ponadto, większość agentów jest zdania, że nie należy od rynku oczekiwać gwałtownego odbicia, lecz raczej umiarkowanej poprawy sytuacji rynkowej w porównaniu z końcem 2025 roku.

Popyt rośnie

Jak przekazał Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl, na początku roku może nastąpić wyraźniejsze ożywienie na rynku. Obniżki stóp procentowych poprawiły zdolność kredytową części nabywców, a popyt odroczony z lat 2024–2025 zaczyna wracać. Ekspert dodał też, że ceny mieszkań na razie są dość stabilne, co ułatwia decyzje zakupowe bez presji czasu. Ważna jest także sezonowość — początek roku sprzyja planowaniu wydatków, układaniu budżetów i rozważaniu przeprowadzki.

Z badań wynika również, że w I kwartale 2026 rok, aż 47% agentów oczekuje większego zainteresowania działkami k/k, a 46% prognozuje wzrost popytu na domy. Z kolei 41% pośredników uważa, że popyt na działki pozostanie bez zmian, a 37% badanych przewiduje stabilizację popytu na domy. Jednocześnie autorzy tego raportu są zdania, iż zapowiadana reforma planowania przestrzennego sprzyja tej części rynku. Największe zainteresowanie zdobywają działki z wydanymi warunkami zabudowy, które ograniczają ryzyko formalne i przyspieszają start inwestycji.

Co z cenami nieruchomości?

Autorzy badania ocenili, że prognozy dotyczące cen mieszkań na I kwartał 2026 r. odzwierciedlają to, jak niepewny jest dziś rynek. Z opublikowanych danych wynika bowiem, że niemal równy odsetek agentów spodziewa się wzrostu, spadku i stabilizacji cen mieszkań w ogóle (około 32–34%). W segmencie kawalerek najwięcej pośredników przewiduje stabilizację cen (42%). Oczekiwania co do wzrostów ma 36% agentów, a 22% liczy na ewentualne spadki.

Autorzy podkreślili też, że najbardziej prawdopodobne są obniżki cen w przypadku mieszkań do remontu, o dużej powierzchni, z niekorzystnym układem pomieszczeń czy obciążonych wadami prawnymi. Według prognoz, na podobnym poziomie najprawdopodobniej pozostaną ceny mieszkań cieszących się największym zainteresowaniem, tj. mieszkań dwu – i trzypokojowych, dobrze skomunikowanych i tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach.

Artykuł Na początku roku ożywienie na rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Liczba ludności w Polsce spada

Obecnie liczba ludności w Polsce wynosi ok 38 mln. Na portalu money.pl można przeczytać, że według prognoz demograficznych przygotowanych przez resort finansów na potrzeby ZUS, populacja Polski w 2080 roku spadnie do 27,2 miliona osób. Oznacza to, że w 2080 roku w Polsce będzie mieszkać o ponad 10 mln mniej osób niż w roku 2025. Jeśli prognozy te sprawdzą się, to spadek liczby ludności sięgnąłby wtedy 27,1%. Co więcej, liczba osób w wieku przedprodukcyjnym (0-17 lat) zmniejszy się o 3,2 miliona osób. Liczba ta utrzyma się na poziomie 4,6-4,7 miliona do połowy XXI wieku, a następnie zacznie spadać. Z kolei populacja w wieku produkcyjnym, obejmująca mężczyzn w wieku 18-64 lat i kobiety 18-59 lat, zmniejszy się o 9,2 miliona osób w porównaniu do 2025 roku. Do roku 2057 przybędzie osób w wieku poprodukcyjnym (mężczyźni powyżej 65 lat i kobiety powyżej 60 lat), po czym ich liczba zacznie maleć. Jednak do 2080 roku nadal utrzyma się na poziomie 11,3 miliona. Zmiany w strukturze demograficznej oraz spadek liczby ludności będą miały duży wpływ na rynek nieruchomości, w tym na popyt, podaż oraz ceny nieruchomości w nadchodzących latach.

Zmiana struktura gospodarstw domowych

Kolejną zauważalną zmianą jest fakt, że w Polsce dynamicznie rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych. Coraz więcej ludzi decyduje się na życie w pojedynkę lub w parze, a model dużej rodziny powoli zanika. W efekcie zmieniają się preferencje dotyczące mieszkań. Ludzie żyjący samotnie lub w niewielkich gospodarstwach domowych coraz częściej rezygnują z dużych przestrzeni, ponieważ mniejsze lokale są bardziej praktyczne, łatwiejsze w utrzymaniu i lepiej dostosowane do współczesnego stylu życia. Dla wielu osób liczy się komfort, funkcjonalność oraz dogodna lokalizacja, która umożliwia łatwy dostęp do miejskiej infrastruktury, komunikacji oraz usług codziennego użytku.

Coraz więcej mniejszych mieszkań

W związku ze wspomnianymi wcześniej zmianami społecznymi, coraz większą popularnością cieszą się kompaktowe mieszkania, idealne dla jedno- lub dwuosobowych gospodarstw. Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomości, w rozmowie z portalem businessinsider.com.pl podzielił się danymi, z których wynika, że jeszcze kilka lat temu lokale do 25 mkw. stanowiły 2–3% oferty najmu, a dziś to już 4–5%. To świadczy o tym, że małe mieszkania odpowiadają na obecne potrzeby, zarówno młodych ludzi, jak i seniorów. Biorąc pod uwagę spadek liczby ludności, ich liczba może zacząć rosnąć szybciej w przyszłości. Ich popularność będzie rosła także ze względu na ceny nieruchomości, które są coraz wyższe. Chcąc posiadać własne mieszkanie, ludzie coraz częściej będą się decydować na niewielki metraż.

Artykuł Spadek ludności Polski – jakie będą jego skutki dla rynku nieruchomości? pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Kto wybiera mieszkania na wczesnym etapie budowy?

Zakup na starcie daje największą swobodę, od wyboru miejsca w budynku i funkcjonalnego układu pomieszczeń, poprzez możliwość wprowadzenia zmian aranżacyjnych, aż po dobór miejsc parkingowych czy komórek lokatorskich. Dodatkowym atutem są bardziej elastyczne zasady finansowania,

Dlatego oferta przedsprzedażowa, czyli zakup na etapie tzw. dziury w ziemi, nadal przyciąga wielu nabywców. Najczęściej decydują się na niego osoby szukające lokalu na własny użytek, zwykle trzy- lub czteropokojowego. To klienci, którzy mają jasno sprecyzowane oczekiwania i wybierają wczesną fazę inwestycji, aby móc lepiej dopasować przestrzeń do swoich potrzeb. Gdy mieszkania istnieją jedynie w projektach, wówczas dostępny jest najszerszy wybór układów, pięter i opcji dodatkowych.

Na co należy zwrócić uwagę?

Jak mówią specjaliści, nie istnieje jeden idealny moment na zakup mieszkania; wszystko zależy od priorytetów kupującego.

Nie da się ukryć, iż wczesny etap inwestycji daje następujące korzyści:

• największy wybór mieszkań pod względem układu i położenia w budynku,
• ceny są zwykle bardziej atrakcyjne, ponieważ deweloper stara się jak najszybciej osiągnąć wymagany poziom przedsprzedaży,
• możliwość dostosowania lokalu, na przykład poprzez modyfikację ścian działowych.

Z kolei zakup w trakcie realizacji projektu pozwala lepiej ocenić tempo prac i daje większe poczucie bezpieczeństwa. Mieszkania gotowe przyciągają natomiast tych, którzy chcą szybko się wprowadzić, lub od razu wynająć lokal, mając pełną wiedzę o standardzie wykończenia części wspólnych oraz otoczeniu inwestycji.

Specjaliści podkreślają, że ryzyko związane z zakupem na wczesnym etapie można znacząco zmniejszyć. Kluczowe jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera, jego wcześniejszych realizacji, oraz posiadanych certyfikatów, takich jak BREEAM, które potwierdzają wysoką jakość wykonania i energooszczędność budynku.

Ile można zaoszczędzić, kupując lokal na wczesnym etapie budowy?

Różnica w cenie między mieszkaniem kupowanym na wczesnym etapie a lokalem gotowym do odbioru to zwykle 7–10% na korzyść „dziury w ziemi”, zależnie od regionu. Dodatkowo bezpieczeństwo transakcji wzrosło wraz z doświadczeniem dużych deweloperów. W efekcie przedsprzedaż przestała oznaczać ryzyko kupowania w ciemno, gdyż jeśli kupujący może poczekać, to nadal opłacalna opcja, choć trzeba liczyć się z ewentualnymi opóźnieniami.

Trzeba też mieć na uwadze, że moment zakupu może przełożyć się na przyszłą wartość mieszkania. Lokale nabyte na początku inwestycji, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, zwykle szybciej drożeją niż te kupowane później, gdy najlepsze propozycje są już wyprzedane.

Artykuł Czy warto kupić mieszkanie na wczesnym etapie budowy? pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Biura dla neuroróżnorodnych

W nowoczesnych wnętrzach coraz większe znaczenie ma wygoda i komfort psychiczny użytkowników. Obecnie architekci znają i stosują rozwiązania, które wpływają na nasz układ nerwowy i efektywność. Na naszych oczach zmieniają się standardy inkluzywności, które jeszcze dekadę temu oznaczały przede wszystkim dostępność obiektów biurowych dla niepełnosprawnych. Dziś podchodzi się do tego szerzej, biorąc pod uwagę inne style funkcjonowania społecznego, nauki, odpoczynku i pracy. Coraz więcej ekspertów zwraca uwagę na potrzeby osób neuroatypowych. Należą do nich pracownicy z ADHD, autyzmem, zaburzeniami przetwarzania bodźców czy wysoką wrażliwością sensoryczną.

Według opracowania, o którym wspominaliśmy na wstępie, nawet 20% osób zatrudnionych w biurach może mieć odmienne potrzeby poznawcze i środowiskowe. To ważne, ponieważ nadal większość przestrzeni biurowych projektowana jest “dla typowego pracownika”.

Pierwszym krokiem do zmian musi być nim próba zrozumienia potrzeb osób neuroróżnorodnych. Gdy to się uda, będzie można przełożyć je na język funkcji i architektury przestrzeni biurowych. Ewelina Kałużna, CEO Business Link i Head of Strategic Workplace w Skanska zauważa, że jest to podobny proces do dostosowywania przestrzeni do potrzeb osób z niepełnosprawnościami ruchowymi. Wyzwanie polega na wzięciu pod uwagę różnych typów neuroatypowości. Najważniejszym celem takich projektów jest dobre samopoczucie i efektywna praca osób, których mózgi działają w różny sposób.

Nie tylko estetyka i funkcjonalność

W nowoczesnej architekturze następuje przesunięcie akcentu z funkcjonalności i estetyki na empatię i komfort psychiczny pracowników. Zmiana może wydawać się niewielka, ale to prawdziwa rewolucja w myśleniu o architekturze i potrzebach, jakie ma spełniać. Zmiany, o których mowa to dużo więcej niż modna etykieta. Neurodesign jest filozofią, która zakłada, że przestrzeń wpływa bezpośrednio na nasz układ nerwowy i emocje. Dlatego u jej podstaw leży ograniczanie zbyt wielu bodźców takich jak jaskrawe światło, hałas, ruch. Wszystko to może przeciążać i obniżać efektywność, szczególnie u osób wrażliwych sensorycznie. Tacy pracownicy potrzebują dobrze zaplanowanej akustyki, zróżnicowanego oświetlenia i możliwości wyboru miejsca pracy. Wszystko to pozwala im na skupienie i regenerację.

Goniąc za nowoczesną estetyką, zapominamy czasem, że wnętrza, również te biurowe, mają przede wszystkim służyć ludziom. Projektując biurowce, nie możemy o nich myśleć jak o produkcie, a raczej o komforcie, jaki mogą nieść użytkownikom. Warto pamiętać, że każda przestrzeń to doświadczenie, a projektowanie to praca z emocjami, nie tylko z formą.

Jakie nowoczesne biuro dla osób o różnych potrzebach powinno być w praktyce? Trzeba w nim zadbać o akustykę oraz wyciszony, neutralny design. Na przykład w biurach, szkołach i szpitalach, gdzie dźwięk odbija się od twardych powierzchni, nawet drobna zmiana taka jak zastosowanie sufitów podwieszanych czy paneli akustycznych może wyraźnie poprawić komfort psychiczny użytkowników.

Artykuł Jak uwzględniać neuroróżnorodność przy projektowaniu biur? pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Licytacja online zamiast tradycyjnej

Do tej pory licytacje online odbywały się tylko na wniosek wierzyciela. Jeżeli nikt go nie składał, organizowano tradycyjną licytację publiczną. Nowe przepisy odwracają tę zasadę – sprzedaż przez internet staje się domyślna, a stacjonarne przetargi będą wyjątkiem. W praktyce oznacza to, że większa liczba osób będzie mogła wziąć udział w licytacji i na bieżąco obserwować przebieg wydarzenia.

Takie rozwiązanie eliminuje bariery czasowe i lokalizacyjne, a do tego zmniejsza ryzyko chaosu na sali przetargowej. Każdy użytkownik systemu będzie miał szansę sprawdzić historię licytacji, porównać oferty i spokojnie zaplanować swój udział, co sprawia, że cały proces staje się bardziej przewidywalny.

Co się zmienia dla komorników i dłużników?

Nowe przepisy nakładają konkretne obowiązki na komorników. Dłużnik będzie musiał otrzymać informacje o licytacji elektronicznej, z możliwością wskazania kolejności sprzedaży nieruchomości lub jej części. Zwolnienie z rękojmi przy takich przetargach wejdzie w życie dopiero dwa miesiące po wejściu ustawy, żeby system informatyczny zdążył się przygotować.

To zapewnia bezpieczeństwo i przewidywalność procesu, a uczestnikom pozwala lepiej zaplanować udział. Regulacje obejmują zarówno mieszkania, jak i lokale użytkowe czy biurowe. Komornik będzie miał obowiązek dokładnego poinformowania stron o zasadach przetargu, co ma zapobiec nieporozumieniom i sporom. W przypadku sprzedaży kilku nieruchomości jednocześnie dłużnik może nawet wskazać, które obiekty mają być sprzedane w pierwszej kolejności.

Elektronizacja jako naturalny krok

Pomysł elektronicznych licytacji wcale nie jest nowy – od 2017 roku można tak sprzedawać ruchomości, np. samochody. Sprawdza się to świetnie, bo przetargi są szybsze i bardziej przejrzyste. Teraz podobne zasady mają obowiązywać przy nieruchomościach, co pozwoli sprawniej sprzedawać zajęte lokale i skróci czas oczekiwania na zakończenie egzekucji.

Tradycyjne licytacje nieruchomości będą się odbywały tylko w wyjątkowych sytuacjach, a standardem staną się przetargi online. Dzięki temu każdy zainteresowany może wygodnie śledzić nieruchomość, sprawdzać przebieg przetargu i brać w nim udział bez wychodzenia z domu. W praktyce oznacza to także większą konkurencję i szansę na wyższą cenę sprzedaży, bo do systemu może dołączyć więcej osób, które wcześniej nie mogły uczestniczyć. To krok w stronę prostszego i bardziej przejrzystego rynku, gdzie więcej osób ma realny dostęp do informacji i szansę na udział w sprzedaży, a cały proces staje się mniej stresujący i bardziej przewidywalny.

Artykuł Elektroniczne licytacje nieruchomości mają stać się normą pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Wysokie koszty przy małym metrażu

Największym problemem okazała się dostępność mieszkań w ujęciu finansowym. Aż 55% polskich gospodarstw domowych uznaje wydatki na mieszkanie za poważne obciążenie, podczas gdy w całej UE taką odpowiedź deklaruje niespełna jedna trzecia (32%). Choć w Polsce mniej osób ma długi z tytułu kredytów hipotecznych czy zaległości czynszowych, to same ceny mieszkań i czynszów w relacji do zarobków są dla wielu zbyt wysokie.

Skutkiem są kompromisy, gdyż Polacy częściej niż mieszkańcy Zachodu wybierają lokale o mniejszym metrażu i z mniejszą liczbą pokoi. Statystyki pokazują, że w naszym kraju na tysiąc mieszkańców przypada około 400 mieszkań, podczas gdy w wielu państwach Europy Zachodniej jest to nawet 500–600 lokali.

Przeludnienie to wciąż codzienność

Dane Eurostatu wskazują, że problemem pozostaje również przeludnienie. Co trzecie polskie gospodarstwo domowe (34%) mieszka w lokalach, które nie odpowiadają potrzebom domowników pod względem wielkości. To wynik dwukrotnie wyższy niż unijna średnia wynosząca 17%. Pod tym względem gorzej wypadają jedynie Bułgaria, Łotwa i Rumunia.

Zbyt mała liczba mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców sprawia, że nawet nowe inwestycje deweloperskie nie nadążają za rosnącym popytem, a to przekłada się na dalszy wzrost cen i ograniczenia w wyborze.

Technicznie jest lepiej, ale to za mało

Jest jednak i jaśniejsza strona raportu. Polska wyróżnia się na tle Europy, jeśli chodzi o stan techniczny mieszkań. Tylko niewielki odsetek gospodarstw domowych zgłasza problemy z niedostatecznym ogrzewaniem, nieszczelnymi dachami czy brakiem podstawowych udogodnień. Średni wynik w tej kategorii to zaledwie 18 punktów, przy unijnej średniej wynoszącej 37 punktów. To pokazuje, że nowe budownictwo jest solidne, a modernizacja starszych zasobów przynosi efekty.

Nie zmienia to jednak faktu, że bez szeroko zakrojonego programu budowy mieszkań społecznych i dostępnych cenowo trudno będzie wyjść z pułapki przeludnienia i wysokich kosztów.

Raport JLL dobitnie pokazuje, że choć Polska nadrabia dystans w jakości budownictwa, to prawdziwym wyzwaniem pozostaje dostępność finansowa i ilościowa. Bez zmian systemowych, które pozwolą zwiększyć liczbę lokali i obniżyć koszty ich utrzymania, kolejne pokolenia mogą wciąż zmagać się z tym samym problemem – brakiem własnego, komfortowego miejsca do życia.

Artykuł Polska na 21. miejsc u w UE pod względem dostępności mieszkań pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Popyt na kredyty hipoteczne w górę

Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe, który odnotowuje BIK, obrazujący liczbę i wartość zapytań banków oraz SKOK-ów o finansowanie nieruchomości, w lipcu wzrósł o ponad 45 proc. rok do roku. W praktyce oznacza to, że o kredyt wnioskowało 40,93 tys. osób, wobec 30,62 tys. w tym samym miesiącu 2024 r. Oznacza to  wzrost o 33,7 proc. Co istotne, w porównaniu z czerwcem liczba wnioskodawców zwiększyła się o 9,3 proc.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 473,44 tys. zł, co oznacza wzrost o 8,6 proc. w skali roku. Choć w stosunku do czerwca zanotowano niewielki spadek (o 0,7 proc.), eksperci spodziewają się, że w kolejnych miesiącach średnia kwota kredytu może osiągnąć nowy rekord.

Dr hab. Waldemar Rogowski z BIK podkreśla, że wzrost aktywności kredytowej następuje mimo wciąż wysokich stóp procentowych. Jednak popyt wciąż jest napędzany przez oczekiwanie na dalsze luzowanie polityki pieniężnej przez RPP i wzrost realnych wynagrodzeń, które podnoszą zdolność kredytową Polaków.

Za średnią pensję nie kupimy nawet metra kwadratowego mieszkania

Z kolei analiza przygotowana przez Marcina Drogomireckiego pokazuje, że w żadnym z badanych miast przeciętna pensja netto nie wystarcza na zakup choćby jednego metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym.

Najdrożej jest w Warszawie – przy średnich zarobkach rzędu 7 143,60 zł „na rękę” można pozwolić sobie na zaledwie 0,41 mkw. Niewiele lepiej wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie za 6 525,60 zł netto kupimy niespełna pół metra kwadratowego lokalu.

Największą relatywną dostępność odnotowano w Radomiu. Tam przeciętne wynagrodzenie netto pozwala na zakup 0,99 mkw. Całkiem korzystnie prezentuje się także Gorzów Wielkopolski, gdzie średnia pensja netto (5 630,90 zł) umożliwia nabycie 0,79 mkw mieszkania.

Popyt kontra możliwości finansowe

Jeśli porównamy analizę BIK i zestawienie cen, to zobaczymy paradoks polskiego rynku mieszkaniowego. Z jednej strony, coraz więcej osób stara się o kredyt hipoteczny, z powodu rosnących dochodów i perspektywy łagodniejszej polityki pieniężnej. Z drugiej – wciąż utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że realna siła nabywcza pozostaje ograniczona.

Eksperci podkreślają, że jeśli trend wzrostu wynagrodzeń będzie utrzymany, a stopy procentowe spadną, dostępność mieszkań może ulec poprawie. Jednak przy utrzymującym się niedoborze podaży i presji cenowej, nawet rosnąca zdolność kredytowa nie gwarantuje łatwego dostępu do wymarzonego lokum.

Artykuł Za średnią pensję nie kupisz nawet metra mieszkania pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.

Środków wystarczyło zaledwie na pół roku

Początkowo jedynie w 5 bankach można było składać wnioski o kredyt z rządową dopłatą. Choć pierwsze tygodnie były trudne, bankowcy gubili się podczas interpretowania zapisów ustawy, a klienci nie dostawali odpowiedzi na nurtujące ich pytania, to z czasem popularność programu zaczęła rosnąć, w program zaangażowało się więcej banków i w efekcie liczba udzielanych kredytów szybko poszła w górę. W grudniu 2023 r. Bezpieczny Kredyt 2% stanowił już 80% sprzedaży kredytów hipotecznych. Przez to szybko okazało się, że program, który reklamowano wcześniej jako otwarty i bez limitu wniosków, zostanie zamknięty szybciej niż przewidywano. Choć początkowo zapowiadano, że program będzie trwał do końca 2027 roku, to eksperci rynku nieruchomości zaczęli alarmować, że już od 2024 roku Bezpieczny Kredyt 2% nie będzie dostępny dla nowych zainteresowanych, ponieważ przewidziane środki wyczerpią się do tego czasu. W efekcie w IV kwartale 2023 roku kredytobiorcy łapiący się na dopłaty gotowi byli kupować wszystko, co tylko dało się znaleźć na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym szybko zorientowali się, że jest to świetna okazja do podniesienia cen. Mimo wysokich cen nieruchomości, na koniec grudnia 2023 roku wniosków o kredyt z dopłatą złożono tyle, że dominowały jeszcze w sfinalizowanej sprzedaży w pierwszych miesiącach 2024 roku.

Jak program wpłynął na rynek nieruchomości?

Dzięki programowi Bezpieczny Kredyt 2% sprzedaż nieruchomości w roku 2023 bez wątpienia osiągnęła rekordowe wyniki, ostatni raz obserwowane w roku 2021. Jednocześnie rynek odnotował duże spadki sprzedaży po jego zamknięciu.

Choć generalnie rządowy program pobudził rynek, to z perspektywy 2 lat można mówić o jego negatywnych skutkach. Przede wszystkim program spowodował znaczny wzrost cen nieruchomości. Po drugie, popyt najpierw bardzo szybko wzrósł i osiągał rekordowe wyniki w drugiej połowie 2023 roku, a później drastycznie spadł po zakończeniu programu. Program wywołał też większe zainteresowanie działalnością firm deweloperskich. Pomimo faktu, że program sfinansował więcej transakcji z rynku wtórnego niż pierwotnego, to właśnie deweloperów uznano za głównych beneficjentów programu. Co więcej, w związku z kontrowersjami, jakie wzbudzały kryteria BK2% i efekty programu, idea dopłacania do kredytów hipotecznych stała się ryzykowna politycznie. To m.in. dlatego rząd podjął decyzję o wstrzymaniu prac nad nowym programem wsparcia kredytobiorców w zakupie nieruchomości.

Artykuł Bezpieczny Kredyt 2 proc. – jakie miał skutki z perspektywy dwóch lat? pochodzi z serwisu Zend Marketing Internetowy Poznań.