Zmiany demograficzne mogą w najbliższych latach mocno wpłynąć na polski rynek nieruchomości. Starzejące się społeczeństwo i duża liczba mieszkań należących dziś do seniorów sprawiają, że coraz więcej lokali będzie przechodzić w ręce kolejnych pokoleń. Część spadkobierców zdecyduje się je zatrzymać, inni przeznaczą je na sprzedaż lub wynajem. W efekcie na rynek wtórny może trafiać coraz więcej odziedziczonych nieruchomości.

Polskie społeczeństwo szybko się starzeje

Jak podaje portal biznes.wprost.pl, zmiany demograficzne w Polsce są coraz wyraźniejsze. Z danych GUS wynika, że pod koniec 2024 roku w kraju mieszkało blisko 10 mln osób w wieku 60 lat i więcej, stanowiących 26,6% populacji. W 2005 roku było to 17,2%, co oznacza wzrost o 9,4 punktu procentowego. Tempo starzenia się społeczeństwa jest wysokie również na tle UE. Według Eurostatu w latach 2005–2025 udział osób w wieku co najmniej 65 lat wzrósł w Polsce z 13 do 21% – był to największy wzrost wśród państw Unii.

Demografia ma szczególne znaczenie dla rynku nieruchomości, ponieważ w Polsce wysoki jest również poziom własności mieszkań. Według Eurostatu odsetek osób mieszkających we własnych nieruchomościach przekracza średnią unijną, która w 2024 roku wynosiła 68%. Połączenie tych dwóch zjawisk oznacza, że coraz więcej mieszkań może z czasem przechodzić na dzieci i wnuki obecnych właścicieli. Jeśli znaczna część odziedziczonych lokali trafi na sprzedaż, może to stopniowo zwiększać podaż na rynku wtórnym.

Mieszkanie w spadku zamiast wieloletniego kredytu?

Przez lata zakup własnego mieszkania dla wielu Polaków wiązał się z koniecznością zaciągnięcia wieloletniego kredytu hipotecznego. Wraz ze starzeniem się społeczeństwa coraz większego znaczenia może jednak nabierać dziedziczenie nieruchomości po rodzicach lub dziadkach. Jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, transfer majątku mieszkaniowego między pokoleniami może wyraźnie przyspieszyć. Dla części młodych osób oznacza to szansę na własne lokum bez kredytu, ale jednocześnie może pogłębiać różnice między osobami dziedziczącymi nieruchomości a tymi, które muszą samodzielnie sfinansować ich zakup.

Skalę zjawiska pokazują dane demograficzne. W 2025 roku w Polsce zmarło około 406 tys. osób, podczas gdy deweloperzy oddali do użytkowania około 134 tys. mieszkań. Oczywiście nie każdy zgon oznacza pojawienie się lokalu na rynku. Gdyby jednak przyjąć, że 20–30% zgonów wiązałoby się z uwolnieniem nieruchomości w wyniku dziedziczenia lub sprzedaży, mowa byłaby o około 80–120 tys. mieszkań rocznie. To poziom zbliżony do rocznej podaży deweloperskiej. Rosnąca liczba odziedziczonych lokali może więc z czasem istotnie wpłynąć na podaż na rynku wtórnym.

Demografia może zmienić rynek mieszkaniowy

W ostatnich latach sytuację na rynku mieszkaniowym analizowano głównie przez pryzmat stóp procentowych, dostępności kredytów i programów wsparcia. W dłuższej perspektywie coraz większe znaczenie mogą mieć jednak demografia i transfer nieruchomości między pokoleniami. Jak zauważa Jarosław Jędrzyński, jednym z kluczowych wyzwań kolejnych dekad może być nie tyle popyt na nowe mieszkania, ile przyszłość milionów lokali, które już dziś tworzą zasób mieszkaniowy Polski.