Raty kredytu hipotecznego powinny być spłacane zgodnie z harmonogramem. Ich wysokość zależy od kilku czynników: okresu kredytowania, kwoty zadłużenia, marży banku oraz wybranego rodzaju oprocentowania (zmiennego lub stałego). W trakcie spłaty zobowiązania możesz jednak obniżyć wysokość miesięcznych rat. Jak możesz to zrobić?

Z czego wynikają wahania wysokości raty kredytowej?

Jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, to przez pierwsze np. 5 lat spłaty wszystkie raty będą z góry znane. Bez znaczenia jest wówczas to, jak kształtuje się polityka monetarna w kraju, czy ile wynosi inflacja oraz jakie decyzje podejmuje Rada Polityki Pieniężnej, ustalająca wysokość głównych stóp procentowych w Polsce. Oprocentowanie jest ustalane przez bank na dzień zawarcia umowy i pozostaje niezmienne przez cały okres obowiązywania stałej stopy (najczęściej 5 lat).

Natomiast z inną sytuacją mamy do czynienia, jeśli zaciągniesz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Wtedy w ustalonych z bankiem okresach weryfikowana będzie wysokość wskaźnika referencyjnego. Marża bankowa, podobnie jak przy oprocentowaniu stałym, pozostaje przy tym na niezmienionym poziomie. Wahania wysokości rat wynikają przede wszystkim ze zmian wskaźnika referencyjnego, który jest silnie powiązany z poziomem stóp procentowych NBP. Jeśli rosną, odbija się to na wzroście tego wskaźnika, który wpływa na wysokość oprocentowania.

Uwaga:  W polskich przepisach nie ma ustalonego górnego limitu wzrostu raty kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem. W niesprzyjających warunkach może być tak, że będziesz spłacać znacznie wyższą ratę niż na początku okresu kredytowania.

Przykładowo, w 2021 roku wskaźnik WIBOR 3M wynosił około 0,2 proc. Po wielokrotnych podwyżkach stóp procentowych wzrósł do poziomu ponad 7 proc. Dla wielu kredytobiorców oznaczało to wzrost rat o kilkadziesiąt procent, a nawet ich podwojenie. Dlatego ważne jest, aby mieć świadomość istnienia narzędzi, które umożliwiają obniżkę raty już po podpisaniu umowy kredytowej z bankiem.

Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

Istnieje kilka sposobów, aby płacić niższą ratę kredytu mieszkaniowego.

• Wydłużenie okresu kredytowania – dzięki rozłożeniu spłaty długu na dłuższy czas będziesz płacić niższą ratę, ale koszt kredytowania wzrośnie. Wszystko przez dłuższy czas naliczania odsetek.

• Kredyt z ratami malejącymi – w początkowym okresie będziesz spłacać najwyższe raty, a wraz z upływem czasu – niższe, ponieważ część kapitałowa pozostanie stała, a odsetkowa będzie się zmniejszać.

• Refinansowanie kredytu – przeniesienie do innego banku. Polega to na spłacie obecnego zobowiązania nowym, zaciągniętym na korzystniejszych warunkach.

• Zmiana rodzaju oprocentowania – jeśli spłacasz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, sprawdź w swoim banku możliwość przejścia na oprocentowanie okresowo stałe. Dzięki temu przez kilka lat rata będzie miała stałą wysokość, a Ty uzyskasz większą przewidywalność budżetu.

Wybór odpowiedniej metody na obniżenie wysokości raty kredytowej zależy od Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Dobrym pomysłem jest nadpłacenie kredytu i jednoczesne pozostawienie okresu kredytowania na niezmienionym poziomie. Jednak do tego potrzebujesz wolnej gotówki.