Drożyzna panująca na polskim rynku nieruchomości nieprzerwanie wywołuje emocje. Najnowsze wnioski płynące z raportu “To my. Polacy o nieruchomościach II kwartał 2026” pokazują, że sprzedający i kupujący funkcjonują obecnie w dwóch różnych rzeczywistościach. Potencjalni inwestorzy często odbijają się od wysokich stawek ofertowych, a sprzedający nie czują presji, by je obniżać. W momencie, gdy popyt jest stabilny, istnieje jednak konkretne ryzyko przeszacowania wartości mieszkania. Jeśli popełnimy ten błąd, zwykle długo przychodzi nam czekać na kupca. 

Jeden rynek, skrajnie różne oceny

Z analizy “To my. Polacy o nikeruchomościach II kwartał 2026” wynika, że wynika, że zaledwie 24% ankietowanych uważa obecny moment za dobry na zakup mieszkania. W praktyce blisko 8 na 10 Polaków podchodzi do zakupu z ogromną rezerwą. Wysoka cena wiąże się bowiem z konkretnym ryzykiem finansowym. Z drugiej strony wśród kupujących 39% badanych jest przekonanych, że II kwartał 2026 roku to doskonały czas, aby swoją nieruchomość sprzedać. Taka pewność siebie sprzedających może przynieść dobre skutki. Jeśli nie spieszy im się z transakcją, wytrwałość ma szansę zaowocować kupcem, który zgodzi się na ich warunki. Postawa ta niesie jednak za sobą również konkretne ryzyko.

Obserwując obecne warunki rynkowe, można śmiało założyć, że przynajmniej część cen pojawiających się na portalach z branży nieruchomości jest przeszacowanych. Nie zawsze wynika to tylko z nadmiernej pewności siebie sprzedających. Bywa, że decydujący jest sentyment, który każe nam postrzegać rodzinną nieruchomość jako niezwykle cenną, podczas gdy jej realna wartość jest niższa. Warto pamiętać, że nawet atrakcyjne mieszkanie przy wysokiej cenie może długo czekać na kupców, szczególnie obecnie, gdy są oni tak ostrożni. Jeśli cena będzie adekwatna, nawet późniejsza obniżka może nie przyciągnąć do nas kupców. 

Kiedy na wysokiej cenie mieszkania można stracić?

Brak otwartości na negocjacje stawki ofertowej może nas kosztować czas. Nawet jeśli mamy go dużo, w okresie, gdy mieszkanie “wisi” na portalu, trzeba je utrzymywać i zachowywać w gotowości na wizytę potencjalnych kupców.

Długi czas ekspozycji oferty może też osłabić pozycję sprzedającego. Kupujący widzą, że ogłoszenie jest dostępne od wielu tygodni albo miesięcy, więc częściej zakładają, że cena jest zawyżona lub lokal ma trudne do zauważenia wady. W takiej sytuacji nawet późniejsza obniżka nie zawsze działa tak dobrze, jak rozsądna cena ustalona na początku sprzedaży.

Prócz tego zbyt wysoka cena może też sprawić, że oferta straci najlepszy moment sprzedażowy. Najwięcej uwagi ogłoszenie zwykle dostaje tuż po publikacji, gdy trafia do osób aktywnie poszukujących lokalu mieszkalnego w danej lokalizacji. Jeśli już wtedy cena wyraźnie odstaje od podobnych lokali, część kupujących odrzuci ofertę bez kontaktu ze sprzedającym. Późniejsza obniżka może nie przywrócić tego zainteresowania, dlatego korekta po kilku miesiącach bywa mniej skuteczna niż realistyczna wycena nieruchomości na starcie.